想要運營好一家店，首先要做好社區(qū)商業(yè)策劃書。下面為大家整理了社區(qū)商業(yè)策劃，希望能幫到大家!

社區(qū)商業(yè)策劃1

「開業(yè)前」

1、前期的市場調查和分析;

2、項目策劃和招商推廣：

(1)、商場定位;

(2)、形象包裝;

(3)、商場布局設計;

(4)、目標商戶組合;

(5)、租金或分成比例之擬定;

(6)、招商推廣策略制定和實施，商業(yè)項目運營方案。

吸引目標商戶進場，實現零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。

「開業(yè)后」

1、商品定價體系，屬商品定位，涉及到庫存/配送體系管理;

2、品類/品牌/商戶組合，屬經營定位，涉及到服務管理;

3、促銷策略，屬管理定位，涉及到品質管理;

4、形象推廣策略，屬形象定位，涉及信息系統(tǒng)和硬件設施管理。

方法一、兌現成功的一塊籌碼

市場調研：定位核心

調研種類 所需資料/研究范圍

商圈研究對項目所在商圈作出基礎研究，另找出商圈的輻射范圍、營業(yè)品種、人流狀況及交通狀況

消費者研究 對消費者的消費習慣、收入、偏好及其購買力等做調研

投資客戶研究對投資客戶所投資的商鋪作基本調研，如營業(yè)時間、業(yè)績、鋪面狀況等

競爭對手研究 包括競爭項目面積、經營狀況及競爭者研究等

1、商圈研究

(1)、城市發(fā)展狀況：包括GDP指數、人口分布、產業(yè)結構等。

(2)、項目所在區(qū)域商貿狀況：商品交易狀況、恩格爾系數(恩格爾系數=食物支出金額÷總支出金額)、居民收入、業(yè)態(tài)結構等。

(3)、人流研究：垂直人流和水平人流。研究范圍包括：人流量、停留時間、每次消費對不同類別的需求(吃喝玩樂)等。

(4)、交通狀況：途徑本項目的地鐵站、公交車線路、停車場等。

(5)、商圈輻射范圍：包括一級商圈、次級商圈輻射范圍，商圈內的其他競爭項目等。

2、終端消費者研究

(1)、消費習慣：考慮南北區(qū)域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等。

(2)、逛商場頻度：影響商場人流的關鍵。

(3)、偏好商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點，及其原因。

(4)、對項目商圈評價：包括區(qū)域商品價格，對商場滿意度等，規(guī)劃方案《商業(yè)項目運營方案》。

3、投資客戶研究

(1)、經營范圍：找出研究范圍包括百貨店，大連鎖店或快餐集團的個別需要。

(2)、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。

(3)、商圈內商鋪經營狀況：包括經營特色、營業(yè)時間、營業(yè)業(yè)績等。

4、競爭對手研究

(1)、競爭者基本狀況：包括資金實力、性質、優(yōu)勢、劣勢等。

(2)、競爭項目：包括面積、特色、經營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。

方法二、點石成金的魔方

商業(yè)地產定位操作系統(tǒng)是由以下七個子系統(tǒng)組成：

目標市場定位、商場功能定位、商場業(yè)態(tài)定位、商場形象定位、經營方式定位、商場特色定位、商場規(guī)模定位。

商場定位操作流程(略)

系統(tǒng)一、市場定位操作

1、區(qū)域定位：對區(qū)域商圈范圍的分析，尋找商場需求空白點空間范圍;

2、客戶群定位：在商圈范圍確定之后，根據區(qū)域產業(yè)結構、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，確定客戶群;

3、超級消費群定位：通過對消費者的市場細分，最終確定消費群。

其中商場消費群分析分三個層次：

層次1、顧客的基本情況層次：包括性別、年齡、文化程度、職業(yè)、婚姻狀況及經濟收入等自然屬性和社會屬性的特征指標，在統(tǒng)計分析中稱為社會學因素;

層次2、行為反映層次：主要調查顧客在商場消費的`一般行為狀況;

層次3、動機層次：主要調查顧客對商場服務質量的認可情況。

系統(tǒng)二、功能組合定位操作

主要四大功能：購物、休閑、娛樂、服務

1、特色定位

(1)、大眾化定位：收益穩(wěn)定，經營風險校

(2)、特色化定位：商場特色主題和特色服務。

2、商場業(yè)態(tài)定位

主要考慮：產業(yè)結構、消費群結構、需求動向等因素。

九種商場業(yè)態(tài)：

(1)、百貨商場 department store

(2)、主題性商場 speciatity store

(3)、超級市場 super market

(4)、大型綜合商場 general mercha-ndise store

(5)、連鎖專賣店 eclusive shop

(6)、便利店 convenience store

(7)、購物中心 shopping center

(8)、倉儲商店 discontent store

(9)、家居中心 home center

3、規(guī)模定位

(1)、商品品種對商場規(guī)模的制約(我國商品品種約70萬種)

(2)、顧客購物疲勞度對商場單店規(guī)模的制約(時間：3小時;休閑步速：30-40M/MIN;瀏覽購物步行距離：≤7500M;顧客承受單店面積：2.5W平米左右。)

(3)、商圈購買力對商場規(guī)模的制約(單店極限規(guī)模約等于商圈購買力減去圈內競爭店分流的購買力，再除以商場單位面積的保本銷售額。)

4、(商場經營企業(yè)的)形象定位(CIS系統(tǒng))

(1)、商場建筑外觀表現;建筑形狀、結構、顏色等;

(2)、賣場購物氣氛表現;購物環(huán)境、賣場布局設計、櫥窗設計、形象展示、POP活動策劃等。

(3)、通過產品價格、質量、服務、促銷策略等形式表現。

系統(tǒng)三、經營方式定位操作

一、三大主流經營方式

1、自營：購銷、保底抽傭、純分成。

2、招租：按面積出租鋪位或專柜，只收取租金。

3、委托管理

二、經營方式定位要點

1、投資資金回收期預測(流動資金有效運用到下期開發(fā))

2、項目收益效果預測(企業(yè)成敗關鍵)

3、經濟走勢分析(利率走勢、投資回報率等分析，判斷選取經營方式)

4、風險比較分析(分析商場不同經營方式所帶來的風險概率大小等)

5、統(tǒng)一管理(有效維護商場日常經營秩序)。

社區(qū)商業(yè)策劃2

“十三五”重點項目-大型商場招商項

目商業(yè)計劃書

編制單位：成都智博睿投資咨詢有限公司

商業(yè)計劃書，英文名稱為Business
Plan，是公司、企業(yè)或項目單位為了達到招商融資和其它發(fā)展目標之目的，在經過前期對項目科學地調研、分析、搜集與整理有關資料的基礎上，根據一定的格式和內容的具體要求而編輯整理的一個向讀者全面展示公司和項目目前狀況、未來發(fā)展?jié)摿Φ臅娌牧稀Ｉ虡I(yè)計劃書是一份全方位的項目計劃，其主要意圖是遞交給投資商，以便于他們能對企業(yè)或項目做出評判，從而使企業(yè)獲得融資。

關聯報告：

大型商場招商項目申請報告

大型商場招商項目建議書

大型商場招商項目商業(yè)計劃書

大型商場招商項目可行性研究報告

大型商場招商項目資金申請報告

大型商場招商項目節(jié)能評估報告

大型商場招商項目行業(yè)市場研究報告

大型商場招商項目投資價值分析報告

大型商場招商項目投資風險分析報告

大型商場招商項目行業(yè)發(fā)展預測分析報告

保密須知

本報告屬商業(yè)機密，所有權屬于有限公司。其內容和資料僅對已簽署投資意向的投資者公開。收到本報告時，接收者了解并同意以下約定：

1、當接收者確認不愿從事本報告所述項目后，必須盡快將本報告完整地交回;

2、沒有有限公司書面同意，接收者不得復印、復制、傳真、散布本報告的全部和/或部分內容;

3、本報告的所有內容應視同為接收者自己的機密資料。

4、本報告不是出售或收購項目的報告。

商業(yè)計劃書撰寫大綱(根據項目不同稍有調整)

第一章大型商場招商項目簡介

1.1 大型商場招商項目基本信息

1.1.1 大型商場招商項目名稱

1.1.2 大型商場招商項目承建單位

1.1.3擬建設地點

1.1.4 大型商場招商項目建設內容與規(guī)模

1.1.5 大型商場招商項目性質

1.1.6 大型商場招商項目建設期

1.2 大型商場招商項目投資單位概況

第二章大型商場招商項目建設背景及必要性

2.1 大型商場招商項目建設背景

2.2 大型商場招商項目建設必要性

2.2.1 大型商場招商項目建設是促進實現“十二五”促進產業(yè)集約、集聚、高端發(fā)展，促進產業(yè)空間布局進一步優(yōu)化的需要

2.2.2 大型商場招商項目的建設能帶動和推進 大型商場招商項目項目的發(fā)展

2.2.4 大型商場招商項目是企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展、增強市場競爭力的需要

2.2.5 大型商場招商項目是增加就業(yè)的需要

第三章、 大型商場招商項目的實施地情況分析

3.1基本情況

3.2地理位置

3.3交通運輸

3.4資源情況

3.5經濟發(fā)展

第四章 市場分析

4.1 國內外 大型商場招商項目項目市場概況

4.1.1國內市場狀況及發(fā)展前景

4.1.2國際市場狀況及發(fā)展前景

4.2我國 大型商場招商項目項目生產現狀及發(fā)展趨勢

4.3 2015年我國 大型商場招商項目項目出口情況

4.4主要 大型商場招商項目項目市場情況

4.5 大型商場招商項目項目產業(yè)前景

第五章 競爭分析

5.1 企業(yè)競爭的壓力來源

5.2 波特五力競爭強弱分析

5.3 SWOT態(tài)勢分析(SWOT示意圖)

第六章大型商場招商項目優(yōu)勢

6.1政策優(yōu)勢

6.2地域優(yōu)勢

6.3管理優(yōu)勢

6.4技術優(yōu)勢

第七章大型商場招商項目建設方案

7.1 大型商場招商項目建設內容

7.2 大型商場招商項目項目工藝方案

7.3 大型商場招商項目項目產品方案

7.4經營理念

7.5管理策略

7.5.1 管理目的

7.5.2 組織結構

7.5.3 管理思路

7.5.4 企業(yè)文化

7.5.5 經營理念

篇二：完整的商業(yè)項目營銷執(zhí)行方案

廣場營銷執(zhí)行方案

目錄

第一部分 項目分析

一、 近期市場狀況 二、 項目概況 三、 項目定位 第二部分 銷售策略

一、 銷售總體策略 二、 入市時機及銷售前提 三、 銷售階段及工作安排 四、 各銷售階段推貨策略 五、 銷售管理 六、 核心賣點的提煉 第三部分
價格策略

一、 厘定價格的相關因素 二、 價格定位 三、 價格策略 四、 定價原則

五、 付款方式及折扣控制 六、 價格控制 七、 回款預估 第四部分 宣傳推廣策略

一、 活動策劃目標 二、 宣傳推廣策略 三、 媒體組合策略 四、 推廣費用預估 第五部分 項目包裝

一、 包裝總綱 二、 基礎形象設計 三、 營銷通路的包裝 四、 賣場形象包裝

附件：

一、媒體投放計劃及費用安排 二、價目表

第一部分項目分析

一、

市商業(yè)地產的市場現狀

(一)近期市商業(yè)地產市場概況

2003年,市商業(yè)地產在政府實施房地產市場規(guī)范化運作、加快地鐵等城市基礎設施建設等多項利好因素推動下，呈現出穩(wěn)步發(fā)展的勢頭，在售和在租的的大型商場亮點頻現，正佳廣場、維多利廣場、光明廣場、名盛廣場、地王廣場、盛賢紡織(布藝)城、十甫名都等大型商業(yè)，分布在市內各個熱點區(qū)域，四面開花，去年的商用物業(yè)大旺，呈現一派喜人景象，主要表現在以下六方面：

1、體驗式商鋪開發(fā)(SHOPPINGMAII)引領潮流

體驗式商鋪開發(fā)(SHOPPINGMAII)是2003年最流行的商業(yè)形態(tài)，不少商用物業(yè)發(fā)展商競相嘗試，去年風頭最足的商業(yè)項目都定位于SHOPPINGMAII。據悉，目前在建的MAII有5個，天河區(qū)的正佳廣場、成都路的光明廣場和名盛廣場，位于奧林匹克體育場旁的“花花世界”以及白云區(qū)的百信廣場。除尚未開售的“花花世界”其他項目推出市場后的租銷售情況都較不錯。市場都接受MAII這種類型的商業(yè)項目。廣場就項目的實際情況，借這一趨勢將項目定位為首席社區(qū)商業(yè)MAII。

2、專業(yè)市場行情看漲

由于經濟的持續(xù)高速發(fā)展，加上特有的地理位置及周邊地區(qū)強大的產業(yè)鏈支持，的專業(yè)市場一直是商業(yè)布局中重要的一環(huán)，且各類專業(yè)市場的表現的非常繁榮。2003年下半年陸續(xù)有專業(yè)市場商鋪推出市場，銷售和出租情況都相當理想。如鞋業(yè)皮具市場有金龍盤國際鞋業(yè)皮具貿易廣場，布藝專業(yè)市場有海印盛賢紡織(布藝)城，美容美發(fā)專業(yè)市場有美博城，電腦專業(yè)市場有頤高數碼廣場等，我司認為，專業(yè)市場的選址十分重要，去年推出的專業(yè)市場都建在商業(yè)氣氛逐漸濃厚的地方，或者在傳統(tǒng)的商業(yè)街，這是專業(yè)市場依舊繁榮的原因。

3、主題商場的開發(fā)逐漸成趨勢

主題式的商場由于具體清晰的定位及鮮明特色，對加強商戶的競爭力及吸引客戶方面有獨特作用，也是商用物業(yè)發(fā)展商喜歡的形式之一。2003年底以“主題商場”的形象推出市場的商鋪有上升的趨勢，如富力兒童世界、廣百玩具城、運動前線、南天國際照明廣場、百利國際婚慶中心、百安居等，都很受置業(yè)者、投資者和消費者的關注。根據發(fā)展趨勢，所以四樓考慮作為兒童主題的商場。因為項目只有99個車位不足以支撐大型酒樓和整個商場的使用，所以建議五樓做主題餐飲，設置西餐廳和咖啡館，如引進伯頓等。

4、新開商場引入大型名牌商家

大型商鋪能夠做旺，一靠地理位置。二是靠聚集人氣，此外還看能否提供齊全的商品種類，讓顧客實現“一站式”消費。如正佳廣場、維多利廣場都以大品牌商家為主要客戶，一是可以提高檔次，另外也可以讓消費者享受更多的購物樂趣。而新光城市廣場在招商過程中引入了家樂福和順電兩大商家。經過招商部的努力，主力商家方面已經確立美國諾馬特超市。

5、歲末商鋪活動策劃投放量激增

2003年11月1至12月20日，共有36個大型商場、專業(yè)市場、裙樓商鋪和小區(qū)鋪在報紙媒體作活動策劃，比9-10月份多出4個，其中市內有34個，市外有2個。報紙的活動策劃量為13337664元，比9-10月份增加63.9%，其中市內商鋪的活動策劃量占商鋪活動策劃總量的99%?；顒硬邉澩斗帕吭?00萬，我們認為考慮到對接廣電房

地產的品牌向全國輸出的需要，應該增加100萬的活動策劃投放,組建成全方位的`市場攻擊體系。

6、投資增長較快、整體市場供大于求，總體價格走低。

2003年1-9月市批準的商預售面積達48.52平方米，成交面積為41.12萬平方米，同比增長47.57%和11.47%。市特別是八區(qū)商鋪的供應量大增，呈現出迅猛發(fā)展的勢頭。受供應量的巨大影響，雖然2003年前三季度的成交量與2002年相比有較大幅度的增長，但少于2002年的供應量，目前市場的售貨量仍較多，有待市場進一步消化。

同時，因2003年商鋪市場供大于求，導致2003年的商鋪成交價繼續(xù)下滑，八個區(qū)的商鋪成交均價為9810元/平方米，與2002年商鋪的成交價格同期大幅下降了25.19%。不過，受城市規(guī)劃和市政建設等利好因素影響，現在天河、白云、越秀等區(qū)的商鋪銷售仍然保持良好的市場局面。

1998-2002年全市商鋪成交均價表

(二)、近期市商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展變化 數據來源：市國土房管局及市房地產交易所

根據有關統(tǒng)計數據分析和調查掌握的情況來看，預計未來一年市商業(yè)市場有以下趨勢：全市各片區(qū)商鋪走勢差別較大，專家預計，2004年市熱點地區(qū)的商鋪價格仍將穩(wěn)中有升，但幅度不會太大，其中，地鐵概念的商鋪市場的走勢會繼續(xù)上揚，而其他商鋪市場的價格走勢會與2003年基本持平或略有下降。

銷售部對項目周邊的項目做了專門的調查分析:東璟花園首層商鋪的銷售均價為50000元/平米，實用率是80%折合實用面積售價60000元/平米。廣場因為街鋪的數量很少，如果首層的銷售均價在35000元/平米即實用面積售價為70000元/平米，那么我們認為風險很高，因此建議首層建筑面積銷售均價為28000-30000元/

平米，負一層建筑面積銷售均價為13000-15000元/平米應該比較適合。

位于奧林匹克體育場旁的“花花世界”近期將推出，由于其成本較低，租金和售價都比廣場低而且已經引入了好又多和歐培德。因此建議本項目的租金適當降低首層180-200元/平米，負一層100-120元/平米之間。

二、項目概況

(二)現時情下項目S、W、O、T的變化 1、項目優(yōu)勢(S)

1)、本項目緊臨黃埔大道城市主干道，地理位置昭示性強，易引起往來潛在客戶關注; 2)、地鐵5號線的區(qū)間站緊鄰本項目;擴大了項目的輻射區(qū)域。

3)、靠近多條城市交通要道，享有優(yōu)越的城市交通條件;倚靠東西主干道黃埔大道，多路公交車途經本項目及周邊區(qū)域;

4)、員村二橫路是區(qū)域板塊的中心，生活配套成熟完善;

5)、周邊云集眾多住宅與多家酒店、娛樂、餐飲、銀行等商務配套，;鄰近天河區(qū)政府及天河公園;目前天河區(qū)一帶約有20萬白領，而黃埔區(qū)及經濟開發(fā)區(qū)也有產業(yè)工人和白領近9萬人，具有巨大的消費能量;

6)、市場的稀缺性和唯一性。員村二橫路能與廣場競爭的同類型、同檔次、同規(guī)模的商業(yè)廣場目前沒有。路邊的商鋪全部零散分布，形象差，無舒適的購物環(huán)境。是一個長年炎熱的城市，而本地段尚無全中央空調開發(fā)品種齊全的商業(yè)廣場，是本地段商場的稀缺性。廣場是舊城新區(qū)的特性商業(yè)代表，城鄉(xiāng)商業(yè)改造很有可能成為一種優(yōu)勢突出、劣勢彌補的結果，對商業(yè)中心的發(fā)展有利。

2、項目劣勢(W)

1)、現時消費能力不足。原居民主要是村民和外來人，消費能力和消費水平不是特別高。

2)、地段的知名度與價值認識有待提高。作為的農村地帶，市民對此區(qū)域的認同仍時間;

3)、員村二橫路商業(yè)規(guī)劃不夠完善，周邊環(huán)境亂、社會治安比較差、布局及行業(yè)的選擇會一定程度限制其發(fā)展;
4)、項目太過于靠近市的主商圈天河城和正佳廣場。

3、發(fā)展機遇(O)：

1)、的城市建設規(guī)劃以2003年，員村周邊地區(qū)四大重點市政工程，即位于琶洲的新國際會展中心、地鐵二號線總站，以及黃洲大橋、珠江臨江岸線光亮工程將陸續(xù)竣工，以往因工廠云集、環(huán)境雜亂而在人心目中形象不佳的員村，社區(qū)面貌會發(fā)生脫胎換骨的變化。

2)、2028年的亞運會將在舉行，天河區(qū)作為主場地，市政設施的建設將進一步完善。

結合項目推廣的需要，和項目作為MAII的體量我們對外的統(tǒng)一宣傳口徑為總建筑面積為35000平米.

3)、員村地塊已成為政府在2004年至2005年重點開發(fā)建設的大型地塊之一。可出讓建筑面積達141.4萬平方米，規(guī)劃性質為酒店、居住、商業(yè)用地。

4、發(fā)展威脅(T)：

1)、位于奧林匹克體育場旁的“花花世界”將在近期推出市場; 2)、項目附近的陽光都會廣場仍在售; 3)、附近的社區(qū)商鋪供應量在增加。
4)、正佳商業(yè)廣場仍在售。

三、項目定位評估

(一)項目定位

根據市場現狀和項目的自身特點，建議項目定位為： 形象定位：首席社區(qū)MAII 消費定位：我的生活購物樂園 市場定位：社區(qū)商鋪中的暴漲鋪

(二)客戶定位

本項目面向投資和經營兩大類客戶，結合項目自身的物業(yè)質素和客觀的市場情況，建議項目的客戶群定位如下： 1、目標市場

本項目所處位置是天河東部的員村區(qū)域，該區(qū)域在大多數人心中的商業(yè)印象較為模糊，在推廣宣傳中除了炒作區(qū)域商圈概念及項目形象之外，更圍繞項目從近到遠劃出不同的市場區(qū)域，在不同時期，進行分類推廣的手法：

2、目標客戶群定位

投資者分析(預計所占之購買比例為：55%左右)

客戶類型

1)、擁有大型企業(yè)的人士;

2)、擁有家族生意，以物業(yè)轉手或出租獲利作為主要目的之投資者; 3)、經濟相當富裕，具豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值用途的人士;
4)、企事業(yè)機關之高層國家干部;

第一類：經濟基礎雄厚，先富起來的人士

購買心理分析

以上人士對投資方面有豐富經驗，主觀性較強，消費心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金。故此該客戶群多為選購

首層街鋪或地鋪，購鋪預算相對較多，多至過百萬甚至上千萬不等，首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價格及回報率的問題。對返租回報等促銷措施的需求不太高。本項目的街鋪數量不多，故該類客戶占本項目的成交客戶比例亦不算太大。約占成交客戶的5%。

第二類：經濟富裕的本地村民

客戶類型

篇三：大型商業(yè)地產項目策劃全案

大型商業(yè)地產項目策劃全案

宏觀商業(yè)環(huán)境分析 一、宏觀商業(yè)環(huán)境分析

前言：包括項目所在地，地塊狀況等 1、 宏觀經濟因素 2、 社會與人口因素 3、 城市經濟環(huán)境概況 4、 城市商業(yè)環(huán)境因素

二、項目所在地商業(yè)環(huán)境分析 1、 投資環(huán)境分析 2、 周邊街區(qū)情況 3、 商業(yè)物業(yè)供應分析 1)、商業(yè)經營內容分析

前言：各種商業(yè)行業(yè)所占比例 ◆ 服裝類

◆ 飲食、娛樂等 ◆ 文化體育類

◆ 百貨、超市和士多類

◆ 電器、電訊、網吧和電腦類 ◆ 精品、鞋和皮具類 ◆ 五金、機電、化工類 ◆ 鐘表、眼鏡和首飾類 ◆ 美容美發(fā)類 ◆ 醫(yī)藥類、 ◆ 家私類

◆ 職介和中介類

(以上幾種類型要求詳細描述，包括面積、商店數量、檔次、大體消費量) 2)、商鋪與街鋪分析 商鋪調查的背景： ● 目的 ● 時間 ● 范圍

● 方法(分組等) 3)、城市商業(yè)經營區(qū)位指標分析 前言：綜合概述 ● 區(qū)位——租金 ● 區(qū)委——經營內容 ● 區(qū)委——面積 4)經營內容指標分析 ◆
經營內容——租金 ◆ 經營內容——面積

◆ 經營內容——規(guī)模(數量)

◆ 經營內容指標分析綜述 5)、價格指標分析 ● 租價水平分段 ● 價格市場分布

● 月租價、平方租價所占市場比例分析 ● 租價對比分析(分街鋪檔次分析) ● 價格指標分析綜述 6)、面積指標分析 以下面積為使用面積 ●
面積比例對比分析 ● 面積——價格 7)、環(huán)境指標分析 8)、總體綜述(結論)

4、 項目所在地商業(yè)環(huán)境總體綜述

通過對本城市總體環(huán)境前分析，我們的目前市場的現狀 1)、商業(yè)以臨街商鋪為主 2)本城鎮(zhèn)的商鋪消費潛力大 3)本城鎮(zhèn)的商廈經營方式落后
(以上三個點需要詳述) 三、項目本身市場價值 1、 商業(yè)價值 2、 人文價值 3、 市政支持 4、 自身資源價值 總論：

中心市場分析 一、區(qū)位環(huán)境分析 二、商圈分析

1、 本市某購物中心的商圈分析 1) 核心商圈分析 2) 次級商圈分析 3) 邊際商圈分析 2、 消費群體分析

克估計得上去全范圍內，其服務對象可分為三部分 1) 核心群體：居住型消費群 2) 刺激群體：工作性消費 3) 邊緣群體：流動消費群 3、 客流量分析
三、商業(yè)環(huán)境分析 四、經濟政策環(huán)境分析 五、人文環(huán)境分析 六、投資風險分析

1、 購物中心產品升級 1) 省級1：創(chuàng)收升級

2) 升級2：維護的科技元素 3) 升級3：未來不確定 2、 成都商業(yè)競爭環(huán)境分析 總論：

類比競爭項目分析

一、類比競爭項目商業(yè)組合分析

項目二： ……

二、項目SWOT分析： 1、 項目優(yōu)勢分析 規(guī)模 地理位置 ……

2、 項目劣勢分析 ……

3、 項目的機會 ……

4、 項目的威脅 …… 市場定位

一、項目主題定位既形象定位 1、 市場定位 定位：

市場分析綜合(定位支撐)： 2、 本案形象定位 本案總體特征：

(分析完畢特征后開始定位)

綜述：為突出商業(yè)形象與城市發(fā)展的要求，本案形象定位為：……。 3、 項目主題定位

通過以上的分析，結合項目的總體形象及功能訴求，作為標新立異的標志性商場，本案指定為：

主體推廣描述 1) 形象篇

2) 招商篇 3) 投資篇 4) 消費篇 4、 檔次定位

(分為：高中第三擋) 5、 價格定位

售價

6、 本案目標市場定位 1) 定位的依據： 2) 目標市場定位： ● 投資者——目標客戶 ① 核心客戶： ② 重要客戶： ③ 偶得客戶：

● 經營者——主力店 ⊙某超市 引進原因 位置

7、 項目功能定位

經詳細分析，各層功能定位行業(yè)分布，見表：

8、 銷售、經營管理定位 經營定位依據：

1) ……與買家達成經營權回收協議，在幾年之內有發(fā)展上、代理公司或管理公司及行頭依照組經營……

2) ……集中商場的經營權已統(tǒng)一招租

3) 同意接受小業(yè)主委托方祖將有利于商場的租價穩(wěn)定……

4)
物業(yè)水平是商場能否長久經營旺盛的重要環(huán)節(jié)，從商場日后長遠經營的角度，商場的總體宣傳，需要有管理者統(tǒng)一制進行，在管理費中也需考慮包含商場的整體宣傳推廣基金
為確保本案的銷售和長期經營，本案銷售、經營管理定位為：……

二、業(yè)態(tài)組合定位

1、 本案業(yè)態(tài)組合依據： ……

2、 本案業(yè)態(tài)組合類比

業(yè)態(tài)組合定位有許多種選擇，但任何選擇必須考慮大量的細節(jié)…… 組合模式一： 1) 組合方式： 2) 組合優(yōu)點： 3) 組合缺點： 組合模式二：
……

3、 確定本案組合定位

根據本案城市現有業(yè)態(tài)狀況，本案項目產品特征及對未來商業(yè)發(fā)展趨勢的把握，充分利用本案可能整合的各種招商資源便于利用本案可能整合的各種招商資源，為便于本案實現銷售和成功運營，對本案個功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)進行規(guī)劃。

三、目標客戶鎖定及分析 1、 本案消費市場現狀 ……

2、 本案目標客戶描述 1) 按目標客戶群性質分類

本案的目標客戶可分為群明性和引導性兩大類引導性目標客戶是針對本案形象、經營范圍、經營貨品品種豐富與否、獨特與否吸引而來的人流類型提出的;明性客戶群是針對本案的各種利好因素而吸引的即時購買或租賃的商家和投資者。

社區(qū)商業(yè)策劃3

格式一、

首先大標題;接著是副標;主辦方,承辦方

一、活動目的 二、活動對象 三、活動時間 四、活動地點 五、活動準備工作(要詳細) 六、時間安排表(看情況決定要不要) 七、宣傳方式
八、活動流程(越具體越好)九、資金預算

(假如是比賽類活動加上獎項設計,評分標準,參賽要求)

勤工儉學獻愛心活動策劃書

一、活動宗旨：為了響應省勞動廳和省教育廳的號召，切實培養(yǎng)大學生的實踐能力，我系在沐林公司的贊助下開展勤工儉學獻愛心活動。通過本次活動我們要讓同學們真正走滲入滲出社會深入社會。

二、活動策劃組：總策劃：梁主任副策劃：陳建劉益軍孫勇審核人：李智輝負責人：數自動化系學生會

三、活動方式：1.首先在學生中宣傳本次活動的宗旨，學生以參加社會實踐鍛煉自己的社會實踐能力為目的。參加者在本系同學中選拔。參加者首先到辦公室報名。參加者需有一定的口才能力和較好的知識功底。家教對象為初中生全部課程。2.根據學生報名的情況再以傳單的形式派工作人員到望城大街小巷宣傳。3.沐林公司以獻愛心為宗旨，讓美食遍布社會，愛心溫暖人間。4.本次活動經費開支由沐林公司獨家贊助。

四、活動時間計劃：1.本次活動計劃開展一至兩個月(從9月20日起至11月20日截止)2.9月20日至10月1日在學生中宣傳并組織家教人員選拔。3.10月2日至10月17日向社會入行宣傳。4.11月17日截止家教。5.11月17日至11月20日對本次活動入行總結。

五、活動人員安排：1.沐林公司贊助由主席團和社會實踐部負責。2.活動策劃由主席團和學習部負責。3.活動審核由團總之負責。4.活動通知由辦公室負責。5.活動傳單由網絡部和宣傳部負責。6.活動人員選拔由主席團，團總之及各部部長負責。7.傳單發(fā)放由各部門派一代表負責。8.家教情況由生活部和體育部負責。9.家教情況由生活部和體育部負責。

六、活動總結：活動總結以文藝節(jié)目的方式開展。我們將邀請院領導，系主任，沐林公司負責人員及相關家長參加

。勤工儉學活動策劃書

一.活動背景
社會形式日新月異，人力資源是重中之重。當今社會對大學生們能力的要求越來越高。與此同時，大量在校學生又迫切希望走向社會，在勤工儉學的同時，鍛煉自己，服務社會!

二.活動意義
通過開展勤工儉學活動，我院勤工儉學的學生將擁有鍛煉自己服務社會的工作平臺。同時是他們從小事做起，為適應未來社會培養(yǎng)責任感，以及吃苦耐勞的精神。同時滿足用人單位的需要。

社區(qū)商業(yè)策劃4

項目單位大學生旅行公司

地址東北農業(yè)大學

電話

電子郵件

聯系人

保密協議

鑒于商業(yè)計劃的保密性質，如沒有得到本公司的允許，請不要擅自將計劃書內容向第三方泄露，否則，公司將尋求法律上協助。

執(zhí)行總結

一、總體描述

進入21世紀的中國，經濟快速發(fā)展，居民消費水平逐步提高，消費心理和消費習慣逐漸改變，人們消費逐漸由單純物質消費，轉向以服務消費為主的時期。

旅游業(yè)作為“無煙工業(yè)”，隨著中國人均生活水平的提高，旅游收入和旅游人數都保持了25%的年增長率。發(fā)達國家的經驗表明，在人均gdp1000美元，即達到小康水平，旅游的大眾化，普通化即開始迅猛發(fā)展。根據最新的統(tǒng)計數據顯示，中國人均gdp已經超過1000美元，即旅游熱潮即將興起。

國家旅游局在中國旅游業(yè)發(fā)展的“十五”規(guī)劃中，到年，國內旅游人數將達到11億人次，旅游收入500億元。旅游業(yè)總體產出為7500億元，相當于全國gdp的5.8%。

而在同時，國內旅游業(yè)發(fā)展并不成熟，形式單一，主要是游山玩水，旅游市場沒有針對性，缺乏特色服務和創(chuàng)新服務，讓許多本來有出游打算的消費者因為對旅行社的服務不滿意而不出游，浪費了旅游資源和消費資源，同時消費者無法得到滿足。

現代社會的日趨發(fā)展和進步，對人的素質的要求也日益提高，當前和會就業(yè)壓力很大，大學生就業(yè)問題日益突出，而怎樣提高大學生素質，拓展大學生思維，解決大學生就業(yè)問題，目前已經成為社會關注的一個熱點和焦點問題。

大學是人一生中十分重要的轉折點，這個時期的成長如何，直接影響進入社會，甚至整個人生的發(fā)展歷程。當前社會對大學生要求壓力日益增大，大學生如何應對挑戰(zhàn)，提高素質，這成為目前在校的1700萬大學生迫在眉睫的事情。

另一方面，作為站在時代潮頭的大學生，消費觀念開放，思維先進，對于參與社會，享受自然和生活的熱情也日趨高漲，大學生在這方面的消費需求也日益增強。

“讀萬卷書，行萬里路”，古人游學給我們留下了深刻的印象，大學生現在也應該行萬里路，在實踐中鍛煉自己，享受生活，感悟人生。為此，我們公司正對這一情況，推出特色旅行服務。我們并不是傳統(tǒng)的觀光旅游，而是旅行。是在旅游享受生活和自然的同時，通過發(fā)揮自己的能力，低費用獲得自身素質，思維，感悟的提升。給大學生的前途發(fā)展打下基礎，為人生留下美好的回憶。

我們公司將通過一系列的服務和活動，并于教育部門聯合，為大學生提供旅行服務，為大學生的生活提供一個更加豐富的平臺，讓大學生能在以后的生活中終身受益。

二、公司和目標

公司的業(yè)務主要針對各大高校有消費能力的大學生而開展的。并根據大學生的實際消費能力進設計和客源開發(fā)。本著“特色服務，以人為本”、“創(chuàng)造終身價值”的理念，匯集管理、財務、營銷等各方面的人才，充分發(fā)揮潛力，提供最優(yōu)秀的服務，獲取收益。公司的短期目標是在一個地區(qū)開展服務，并成為領導企業(yè)。長期目標是開發(fā)全國市場，構筑全國服務網絡，成為大學生旅行服務的首選服務。成為倡導大學生生活文化，促進大學生自身發(fā)展和交流的大型平臺。

三、產品和服務

公司的業(yè)務主要包括以下部分：

(一)休閑旅游

休閑旅游服務是公司提供的一項基本旅行服務。這項傳統(tǒng)的旅行服務旨在讓消費者擺脫社會和生活的壓力，暫時放開煩惱的事情，走進大自然，融入大自然美好的氛圍中去，享受大自然帶來的樂趣。體驗在百忙中享受生活。這項服務中，可以充分體驗自然，陶冶情操，回歸自然，解脫心靈的束縛，尋找真實的自我，感悟人生，享受美好生活。

在這項服務中，我們更加注重對景點的選擇，根據需要，開發(fā)新的景區(qū)，不局限與現有熱門景區(qū)，延長停留時間。這樣可以冰雹正享受到真真正正的大自然。

(二)素質拓展

這項服務實在傳統(tǒng)旅游服務基礎上，賦予其諸如探索、考察、生存能力的培養(yǎng)。借助大自然奇妙的造化，來鍛煉能力。這項服務對于大學生學會觀察，學會適應自然，體驗大自然的奇妙世界都十分有益。在這項服務中，我們會有專業(yè)人士進行隨團指導。指導大學生的野外生存技能，自然奇趣，等等。讓大學生在這項服務中既可以體驗到自然的樂趣，有可以學到知識本領。這些基本素質的鍛煉，能夠提升大學生的體質，訓練觀察力和適應能力并融入自身，終身受益。

(三)社會實踐

這項服務是我們區(qū)別于傳統(tǒng)旅游的最大之處之一。這項服務主要是為了鍛煉大學生素質而設計的。通過這項服務，可以讓大學生了解社會的方方面面，明白社會的運行和從事工作的流程。這項服務中公司設計有調查活動，訪問活動，實習活動，等等。大學生可以選擇參加其中一項活動或幾項活動。我們有專業(yè)人員進行配合，確保大學生的活動能順利成功完成，這項活動也是體現大學生地方自身能力，展現個人風采，了解社會，了解自己的時機，也在這時來創(chuàng)造自身的價值。體驗勞動帶來的快樂，為踏入社會作好準備，打下基礎。在這項服務中，大學生既可以學到各種做事、工作、處世的本領，也可以鍛煉自己適應社會的能力。

(四)partytime

這項服務也是我們區(qū)別于傳統(tǒng)旅游的最大之處之一。partytime是我們?yōu)榇髮W生交流信息，結交朋友，獲取知識而設計的服務。在這項服務中，會提供許多具體的活動，以便于大學生的需要得到滿足。在partytime，充滿了知識和友誼，信息和互動，是大學生理想的焦急學習場所。在partytime，公司會提供各類大學生感興趣的信息，比如，經濟、時事、軍事、就業(yè)、教育等等。公司會聘請著名人物做互動演講，請語言大師傳授外語口語。公司還舉辦各式論壇，讓大學生自由發(fā)揮，訴其所想，感受學術自由的樂趣與充實感。partytime是大學生展現青春風采的舞臺，讓大學生在快樂中學到知識，結交朋友，在青春留下美好的回憶。

(五)潛能訓練

潛能訓練就是把大學生帶到大自然，利用崇山峻嶺，瀚海大川等自然環(huán)境，通過專門設計富有挑戰(zhàn)性的課程，利用種種典型場景和活動方式，讓團隊和個人經歷一系列的考驗，磨練克服困難的毅力，培養(yǎng)健康的心理素質和積極進取的人生態(tài)度，培養(yǎng)團結合作的團隊意識，使大學生達到“磨練意志，完善人格，陶冶情操，挖掘潛能，熔煉團隊”的培訓目的。潛能訓練把人的身心能力中最卓越，最出色的部分升華到可能達到的顛峰，當人從顛峰“下降”到平凡生活時，應對一切挑戰(zhàn)可以從容不迫，潛能訓練已經成為學習適應社會和終身教育的好方式。

四、市場分析

1.行業(yè)市場

旅游市場有巨大的發(fā)展空間。旅游業(yè)作為國家的支柱產業(yè)，有國家政策的大力支持。在相當長的時期內，旅游產業(yè)都會呈現快速發(fā)展的狀況。另一方面，由于人民生活水平一直不斷提高，而且人們的空閑時間也多起來，現代人的生活觀念也發(fā)生了變化。當收入游樂保障的情況下，出外旅行享受生活就成為人們生活中不可缺少的部分。需求的大量增加，必然導致旅行產業(yè)的迅速發(fā)展，而且隨著社會的發(fā)展，旅游業(yè)也會更加個性化和多樣化。

(1)市場細分

旅游市場主要針對有一定消費能力的中高收入者。

按職業(yè)細分，大學生的旅游消費市場迅速擴大。由于大學生在社會的特殊性，導致大學生特殊的消費習慣和消費需求。問卷調查顯示，7.5%的學生每月的全部花費支出在300元之下，40.5%的學生在300-500元之間，35.8%的學生在500-800之間，15.2%的學生在800-1200元，還1%的學生每月花費超過1200元?？梢?，大部分學生的消費能力不弱。我們的目標市場主要就是月消費支出超過500元的這部分大學生，即約占52%的大學生。即全國884萬的大學生市場。按照平均每人每年的旅行消費所得利潤50元計算，稅前利潤可達44200萬元。另據調查顯示，這部分的大學生的潛在消費需求很大。而且消費目標改變的彈性較大。只要有合適的替代品，大學生很容易改變消費習慣。因此，針對公司的服務項目，便較容易打開市場，并可在短期內獲得快速成長。

(2)市場定位

因公司的資源限制，以及在細分市場無競爭者，因此采用避強定位，差異化戰(zhàn)略，以確保市場占有。

公司致力于提高大學生素質，為大學生提供更周到、更細致、更省錢、更具價值的出行服務。一切為了創(chuàng)造大學生需要的價值。

首先服務差異化。公司提供的服務目前是絕無僅有的一項服務，不僅體現在服務的具體設計上，更具體在貫穿其中的全新的學習、生活理念。在服務設計上，突出了對自然和社會的協調，既保證大學生對自然風光、人文古跡向往的需求滿足，同時更具現實意義的素質鍛煉以及人際交往方面的需求也可以滿足。在整個服務中體現的追求自由和實力，揮灑青春活力，展現青春風采的精神更是別具一格，充分滿足現代大學生的理想和追求。

在服務上，一切為了創(chuàng)造大學生需要的價值，即服務更周到、更細致、更省錢、更富情趣。

其次，形象差異化。公司所開展的服務是為大學生服務，形象上是大學生的益友。年輕活潑，充滿智力和激情。公司構建全新的企業(yè)文化。公司的企業(yè)文化是健康、積極向上、充滿激情和靈性。在現代社會中，成為時代領跑者而又是生活享受者。

企業(yè)形象充分區(qū)別與其他企業(yè)，代表大學生的內心感受和生活渴望。

2.競爭優(yōu)勢

公司提供的服務，周到細致省錢。大學生的需求通過我們的服務可以全面、方便、有效地滿足。其主要優(yōu)勢有以下幾點：

(1)專業(yè)化公司在服務設計方向突出專業(yè)化，可以讓大學生產生強烈的真實感。針對大學生，無論在休閑觀光，還有在素質拓展、partytime、潛能訓練、社會實踐，都讓大學生參與其中，獲得價值。

(2)個性化公司提供的服務針對大學生中不同的需求偏向，設計的服務也具有明顯的個性化，可以讓大學生的不同需求得到全面滿足。而且，在提供的服務過程中，根據實際情況還提供專門的特色服務，達到大學生的滿意。

(3)集成性公司提供的服務是創(chuàng)新的集合各項服務，多方位、多角度地全面服務。大學生可以全面系統(tǒng)地參加一項或幾項服務的組合，以滿足大學生不同的需求。

(4)創(chuàng)新性公司服務始終堅持創(chuàng)新原則，不斷創(chuàng)新，全面創(chuàng)新，保證滿足大學生的消費需求。

(5)完全顧客導向公司的每一項服務都是為大學生量身定做的，一切從大學生的實際需求出發(fā)，一切為了創(chuàng)造適合大學生的價值。企業(yè)和顧客共建企業(yè)文化，形成完全的顧客導向。

(6)及時性公司通過現代網絡、校園社點等方式直接提供服務，保證服務的及時性。

3.人才優(yōu)勢

公司部分依托高校專家教授，一部分依托外聘優(yōu)秀管理人員和高素質職員，建立完善的人才機制，有充分的人力資源優(yōu)勢。

4.競爭劣勢

由于公司進入的是一個全新的領域，目前尚無人可以學習，因此具有一定的進入風險，公司屬創(chuàng)業(yè)公司，資源有限，短期內無法支撐較大規(guī)模的競爭壓力。

五、管理和團隊

公司通過外聘優(yōu)秀管理人才和高校顧問，構件優(yōu)秀的管理團隊，并在此基礎上建立完善的企業(yè)制度和企業(yè)文化，并做到合理融合。集合了優(yōu)秀的人才，加上一流的制度和文化，并通過企業(yè)全體的一致努力，充分發(fā)揮能力和挖掘潛力，一定回給企業(yè)帶來成功，我們也堅信，通過不斷創(chuàng)新和進取，企業(yè)必然能達到理想目標。

六、財務與融資

1.公司三年投資計劃

(1)投資方向和資金使用項目

公司在年6月到年月的第一個三年計劃期內，重點投資方向將限制在哈爾濱市場開發(fā)，鞏固和進入全國市場的準備階段。

公司第一個三年計劃內，資金的使用和投資項目包括：

(1)公司管理費用

(2)公司固定資產購置(主要是網絡工作部)

(3)服務設計所需要的資金支持

(4)市場拓展、公關宣傳、活動策劃等費用

(2)投資計劃(第一個三年計劃)

初步計劃，三年內公司完成投資700萬。

(1)公司管理費用(估算)：370萬

初步估計，公司的人員規(guī)模和管理費用如下：

年6月—-年7月，公司人員控制在20人左右，管理費用95萬

年7月—-年6月，公司人員控制在30人左右，管理費用125萬

年6月—-年7月，公司人員穩(wěn)定在30人左右，管理費用150萬

(2)公司固定資產購置：100萬元

如，購置辦公設備，網絡設備等。

(3)服務設計所需資金支持：100萬

(4)市場拓展、公關宣傳、活動策劃等費用：130萬

由于目標市場非常集中，因此推廣費用相對低。

大學生旅行公司第一個三年計劃投資計劃表

(年6月—-年7月)(單位：rmb萬元)

項目年6月—年7月年7月–年6月年6月–年7月合計

1.公司管理費用95125150370

2.公司固定資產購置502525100

3.服務設計所需資金支持403030280

4.市場拓展、公關宣傳、活動策劃等費用604030130

合計245220235700

2.資金來源(三年內)

公司在年6月年7月的三年內，資金來源包括公司初期投入資金、營業(yè)收入和銀行貸款三部分。

(1)公司初期投入：通過自籌和引入風險投資，爭取資金200萬

(2)初步估計，公司在年6月—-年7月可實現營業(yè)收入416萬，年7月—-年6月，可實現營業(yè)收入832萬。年6月—年7月可實現營業(yè)收入4160萬。

(3)由于銀行貸款向中小企業(yè)傾斜和第三產業(yè)傾斜，針對大學生創(chuàng)業(yè)企業(yè)的支持，同時用公司固定資產抵押，可爭取銀行貸款200萬。

(4)資金平衡分析

從以上分析可以看到，公司從年6月到年7月的兩年內，須投資455萬，公司初始投資200萬，銀行貸款200萬，合計400萬，資金缺口55萬。依靠一年的營業(yè)收入就可以解決。預計年6月到年7月的一年內，公司將實現營業(yè)收入416萬。因此，保證資金的供應是有保障的。

3.效益預測

(1)股東及風險投資回報的來源：主要是營業(yè)收入。

(2)投資收益預測

a.營業(yè)收入：

年6月—-年7月416萬

年7月—-年6月832萬

年6月—-年7月4160萬

三年合計5408萬。

b.經營成本

服務業(yè)的附加值較高，由于本公司的價格定位較低，初步估計，經營成本按收入的70%計算：

年6月—-年7月291.2萬

年7月—-年6月582.4萬

年6月—-年7月2912萬

三年合計3785.6萬。

c.稅前利潤

年6月—-年7月124.8萬

年7月—-年6月249.6萬

年6月—-年7月1248萬

三年合計1622.4萬。

d.稅后利潤

扣除營業(yè)稅及附加5%，前兩年免企業(yè)所得稅，所得利潤

1622.4—5408×5%-(1248-4160×5%)×15%=1196萬元

由此可見，公司在三年內，將創(chuàng)造稅后利潤716萬。按照風險投資100萬計算，站股份的50%，風險投資收益回報率達598%。由于三年內的戰(zhàn)略是開發(fā)哈爾濱市場2，業(yè)務成熟后，向全國推廣時，回報率還會提高。

3.結論：經初步分析，公司通過經營，將為投資者創(chuàng)造十分巨大的經濟效益和社會效益。贏利預測見下表。

單位：rmb萬元

年限年6月-年7月年7月-年6月年6月-年7月合計

營業(yè)收入41683241605408

經營成本291.2582.429123785.6

稅前利潤124.8249.612481622.4

稅費00156156

稅后利潤124.8249.6831.61196

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